용산은 천천히 개발하면 성공하지 않을까요?

부동산의 부자도 모르는 입장에서 글쓰긴 뭣하지만, 요즘 신문에 자주 나오는 용산개발 (용산철도정비창+서부이촌동 일대 통합개발) 관련 뉴스를 보다 보니 문득 이런생각이 듭니다.

용산정비창 부지 전경

지금처럼 사업주체를 '별도 법인으로 하지 않았다면' 어떻게 되었을까?

잘은 모르지만 공기업인 코레일이 부동산개발사업? 을 직접 할수 없어서 현재의 사업주체 형태를 만들었다는 기사도 있던데요.

용산개발의 시발점이 코레일의 부채 해결이었다면, 코레일에게 정비창부지에 한해서 직접개발할수 있는 권리를 줘서 (특별법형태) 

정비창 전체 개발 마스터플랜에 따라 수십개 블록을 차근 차근히 한블럭씩 분양해 갔으면 어땠을까 하는 생각이 듭니다. 물론 이것은 현재와 같은 부동산 경기 불황과 세계 경제의 불안정한 상황을 다 기정사실로 하고 내뱉는 사후약방문 같은 소리인것은 맞습니다.

용산개발이 추진되던 시점은 세계 어느나라이든 부동산 경기가 활황이었고, 주택, 주상복합, 빌딩 가격이 오름세를 지속하던 자산거품 형성시기였으니까요. 그때는 고가분양에 대한 자신이 있었기에 100층을 넘는 메인타워부터 부속 건물들까지 세운다는 거대한 프로젝트를 일사천리로 끝내겠다는 계획을 했던 것 같습니다.

서부이촌동 아파트와 주택

 거기에 '한강르네상스' 가 역점사업으로 추진되던 시절이라 '서부이촌동 통합개발' 로 판이 커졌습니다. 강변북로 부분지하화 + 가칭 '용산항' 급의 친수공간 확보란 (실현되면)환상적인 계획이, 재산적 이해관계 없는 제3자들까지 들뜨게 만들었습니다.

지금도 매일 매일 이자비용 같은것이 발생하고.. 실제 건설이나 설계활동과 무관하게 발생하는 비용들이 아까운 정비창 땅값을 갉아먹고 있다는데요. 실물활동과 무관한 금융비용이 땅값을 다 갉아먹기 전에 기존 사업주체가 땅을 코레일측에 반납하고. 매몰비용은 코레일이 부담하며,  코레일 주도로 20-40단계의 블록별 분양 - 최장 20년 계획 - 으로 나아가는게 어떨까 하는 생각이 듭니다. 물론 그 복잡한 사업의 구조를 문외한인 제가 입에 담는게 어불성설인거 같기도 합니다.   

집에서 가장 가까운 마트가 용산이마트라서 자주 한강대교를 건너는데요...  초고층 메인타워가 아니라 용산역 전면지구와 어울리는 중층의 주거용 건물부터 차근 차근 올라가는 모습을 봤으면 좋겠습니다. 외국에서도 도심재생 사업을 아주 장기간에 걸쳐 천천히 한다잖아요.